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Le 9 lezioni più importanti che ho imparato sul denaro quando sono diventato un proprietario


Con 30 anni sotto il mio cinturone come padrone di casa, ho avuto la mia parte di lezioni apprese - così ho pensato che fosse giunto il momento di mettere alcune di quelle conoscenze sulla carta. In precedenza, ho scritto su considerazioni chiave quando acquistavo una proprietà in affitto. Qui, mi concentro sulle lezioni di denaro apprese dopo aver chiuso l'affare e in realtà gestire la proprietà.

Le proprietà immobiliari che costituiscono la base delle mie esperienze sono una proprietà bifamiliare di cui io e mia moglie possediamo e gestiamo da 30 anni, e un condominio in affitto che abbiamo gestito per 20 anni e poi venduto. Ora su quelle lezioni ...

1. Impara ad essere pratico

Possedere immobili in affitto significa costruire "equità del sudore". Meno paghi gli altri per fare manutenzione e fare riparazioni, più tieni per te. Ma quando fai le riparazioni, compra oggetti di qualità superiore che durano più a lungo. Dovendo tornare più e più volte per fare la stessa riparazione invecchia presto e finisce per costare di più alla fine.

2. Sii rispettoso e responsabile

Ricorda che sia il proprietario che l'inquilino hanno delle responsabilità. Cerco di mettere il mio piede migliore in avanti con un nuovo inquilino assicurandomi che l'unità sia in ottime condizioni di movimento e rispondendo prontamente quando mi raggiungono. Più spesso, restituiscono il favore prendendosi più cura della proprietà. In altre parole, "ciò che va in giro viene fuori".

3. Ottenere un buon contratto di locazione (da un avvocato)

Il contratto di locazione è un contratto legalmente vincolante. Assicurati di leggere, capire e accettare ogni parola. Chi è responsabile per la cura del prato? Chi spala la neve? Richiede che gli inquilini siano responsabili delle piccole riparazioni (ad esempio, meno di $ 20) e della manutenzione di base come la sostituzione delle lampadine? Quanto preavviso gli inquilini hanno bisogno di darti che se ne stanno andando? (Suggerisco almeno un mese.)

Considerare il contratto di locazione un documento flessibile che può essere migliorato nel tempo per affrontare le lezioni apprese. Ad esempio, abbiamo trovato che un leasing mensile funziona meglio per noi rispetto a un termine annuale, in quanto offre una maggiore flessibilità per le modifiche dei titolari.

4. No animali domestici! Nessuna eccezione

Ci è voluto un doppio smacco per noi per imparare questa lezione. L'unità al piano di sotto della nostra due-famiglia ha finestre molto belle Andersen con davanzali in legno macchiati. Il piano di sopra ha moquette da parete a parete per attutire i suoni tra i pavimenti. La nostra prima scelta di inquilini per occupare l'unità al piano di sotto aveva due gatti. Ancora oggi, se chiudo gli occhi, posso vedere chiaramente le immagini delle profonde sgorbie in quei (precedenti) bellissimi davanzali e gli strappi negli schermi di Anderson.

Di sopra, il colpevole era un cane. Ha usato la moquette come un'opportunità per marcare il suo territorio - e ha fatto un lavoro completo, estendendosi sotto il pavimento di legno duro. Dopo aver speso migliaia di dollari per riparare le finestre, sostituire i tappeti e levigare e rifinire i pavimenti in legno, è diventato molto facile rispondere alla domanda che ci è stata più volte rivolta: "Ammetti animali domestici?" Senza esitazione, la risposta è sempre la stessa: "NO!" Sono orgoglioso persino di restare attaccato alle mie pistole quando un recente prospect si è offerto di aggiungere $ 300 al mese all'affitto se gli avessimo permesso di tenere un maialino domestico.

5. Controllare i riferimenti degli inquilini - e la loro auto

Le banche e altri istituti di credito utilizzano spesso le "5 C di credito" per determinare se un mutuatario è qualificato o meno per un prestito. Una di quelle "C" è Carattere. Vuoi affittare qualcuno di forte carattere, che è responsabile e onesto. Quindi chiedete e controllate sia il datore di lavoro che i riferimenti personali. Fai ricerche su Google, Facebook e LinkedIn mentre ci sei. Cerca anche altri indizi. Per esempio, quando incontro un potenziale inquilino, guardo sempre la loro auto per vedere quanto sono puliti e la tengono fuori, e quanto è ingombrante all'interno. A differenza di un banchiere, non stai solo prestando denaro; stai prestando a qualcuno la tua casa.

6. Controlla le finanze del locatario: fidati ma verifica!

Un altro dei "5 C" è "Capacità". Capacità risponde alla domanda: "Hanno abbastanza soldi per permettersi l'affitto?" Come regola generale, l'affitto e le utenze non devono superare il 30% del reddito mensile lordo. Chiedere il loro stub di pagamento più recente e chiamare il loro datore di lavoro per verificare il loro impiego. È nella natura umana desiderare di fidarsi degli altri, ma in questo caso è necessario eseguire il backup verificando.

7. Attendi l'inquilino giusto

Questo rientra nella categoria "Pagami subito o pagami dopo". Ammetto, è facile cedere alle provocazioni del diavolo su una spalla ("Vivi per il momento e prendi i soldi ora!") Piuttosto che ascoltare i consigli dell'angelo sull'altra spalla ("Aspetta un candidato migliore! "). Credetemi, è molto più costoso - non solo finanziario, ma anche nel tempo e nell'aggravamento - rimuovere un inquilino cattivo piuttosto che rinunciare a uno o due mesi di affitto per trovarne uno buono. Fatti un favore e prendi il consiglio dei tuoi angeli migliori.

8. Richiedi una polizza assicurativa per l'ombrello

Essere un padrone di casa aumenta il rischio di essere citato in giudizio. Basta una causa - forse coinvolgere un inquilino che cade dalle scale o scivolare sul ghiaccio del vialetto d'accesso - e si potrebbero affrontare centinaia di migliaia di dollari di danni. Quindi prendi una responsabilità generale, o ombrello, polizza assicurativa. Non rischiare di essere spazzato via. Pagare $ 50 al mese per l'assicurazione ombrello è un piccolo prezzo in cambio di dormire sonni tranquilli durante la notte.

9. Dai uno sguardo onesto allo specchio

Hai le capacità della gente per gestire in modo costruttivo gli inquilini? Sei disposto a telefonare 24 ore su 24 per rispondere a reclami grandi e piccoli, o lasciare tutto per la riparazione di un forno, una toilette o uno scaldacqua? A volte queste cose sono una vera prova di pazienza e perseveranza.

La consapevolezza di sé è la chiave. Se hai un coniuge o un partner, e se le esigenze della gestione patrimoniale cominciano a pesare sempre più pesantemente su entrambi o su di te o nel tempo, potrebbe costituire un cuneo nella tua relazione. Nessun importo del reddito da locazione vale quel prezzo.

Quindi, nel complesso, la nostra esperienza è valsa la pena? Sì. La doppia famiglia ha funzionato meglio e ce l'abbiamo ancora. Genera un flusso mensile regolare di flusso di cassa positivo (oltre $ 1.000 al mese dopo tutte le spese). Certo, richiede tempo e attenzione (non è tutto nella vita un compromesso?), Ma in cambio abbiamo ricevuto l'equivalente di una modesta pensione mensile a partire dai nostri primi anni '40. Non molti altri investimenti possono farlo.

Possiedi un immobile in affitto? Qualcuno di queste lezioni ti sembra familiare? E se noleggi, come va dall'altra parte?